Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku Nedir? Taşınmaz Mal Rejiminin Hukuki Temeli

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili hakları, yükümlülükleri ve bu varlıkların devri, kullanımı, ipoteği gibi işlemleri düzenleyen hukuk dalıdır. Arsa, arazi, bina gibi taşınmazların alım-satımı, kiralanması, ipotek altına alınması ya da miras yoluyla devri gibi işlemler bu hukuk alanının kapsamındadır.

Gayrimenkul hukuku yalnızca özel kişilerin ya da şirketlerin taşınmazlarına ilişkin ihtilafları çözmekle kalmaz; aynı zamanda kentleşme, kamulaştırma ve imar gibi kamu düzenine ilişkin alanlarda da önemli işlevler üstlenir. Günümüzde artan yapılaşma, kentsel dönüşüm projeleri ve yatırım amaçlı emlak hareketliliği, bu hukuk alanının her zamankinden daha dinamik olmasına yol açmıştır.

Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı

Taşınmaz Alım Satım Süreçleri

Gayrimenkulün mülkiyetinin bir kişiden diğerine geçmesi için tapu siciline tescil şarttır. Satış işlemleri Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’na göre yürütülür. Gayrimenkul alım satımında şu konular önem arz eder:

• Tapu kayıtlarının incelenmesi
• İpotek, haciz gibi takyidatların araştırılması
• Satış vaadi sözleşmesi ve noter onayı
• Tapu işlemlerinde tarafların ehliyeti ve muvafakatler

Kira Hukuku

Konut ve iş yeri kiralamalarında taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklar Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülüğü, kiracının kullanım borcu, tahliye şartları gibi hususlar bu kapsamda yer alır.

Özellikle konut kiralarında kira artış oranları ve tahliye davaları sık karşılaşılan hukuki meselelerdendir.

İmar ve Ruhsat Mevzuatı

Bir taşınmazın üzerine yapı yapılabilmesi için imar planına uygunluğu ve belediyeden ruhsat alınması zorunludur. İmar planı değişiklikleri, yapı ruhsatı iptali, iskan (oturma izni) süreci gibi konular idare hukuku ile de kesişir.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi

Çok katlı binalarda bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet ilişkileri Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre düzenlenir. Ortak alanların kullanımı, aidat borçları, apartman ve site yönetimi gibi konular hem maliklerin hem de kiracıların sorumluluklarını içerir.

İpotek ve Rehin Hakları

Gayrimenkul ipoteği, bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerine şerh düşülmesini sağlar. Bu tür işlemler Borçlar Kanunu, Medeni Kanun ve İcra İflas Kanunu’na tabidir. Alacağın ödenmemesi halinde icra yoluyla satış mümkündür.

Kamulaştırma ve Kentsel Dönüşüm

Devletin, kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazları bedelini ödeyerek kamulaştırması mümkündür. Ancak bu süreçte hukuka uygunluk, bilirkişi bedel tespiti ve itiraz hakkı gibi konular önemlidir.

Kentsel dönüşüm projelerinde de taşınmaz maliklerinin rızası, riskli yapı tespiti ve dönüşüm sonrası hak sahipliği gibi hukuki süreçler gündeme gelir.

Gayrimenkul Hukukuna İlişkin Temel Mevzuat

• Türk Medeni Kanunu: Taşınmaz mülkiyeti, tapu işlemleri ve ipotek ilişkilerini düzenler.
• Tapu Kanunu: Tapu sicilinin tutulması, tescil işlemleri ve resmi senet düzenini belirler.
• Borçlar Kanunu: Kira sözleşmeleri, satış sözleşmeleri ve genel borç ilişkileriyle ilgili hükümleri içerir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu: Apartman ve site yönetim ilişkilerini, bağımsız bölüm ve ortak alan tanımlarını kapsar.
• İmar Kanunu: Yapılaşmanın kamu düzeni içinde gerçekleşmesini sağlamak amacıyla imar planlarını, ruhsat süreçlerini ve yapı denetim ilkelerini belirler.
• Kamulaştırma Kanunu: Kamunun taşınmazlara el atma usulünü ve malikin haklarını düzenler.

Uygulama Alanları ve Güncel Hukuki Sorunlar

Taşınmaz Satışlarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Tapu dolandırıcılığı, muvazaalı satışlar veya eksik bilgiye dayalı alım işlemleri ciddi hukuki riskler doğurabilir. Bu nedenle alım-satım öncesi hukuki danışmanlık alınması hak kayıplarını önler.

Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davaları

Özellikle yüksek enflasyon ortamlarında kira bedellerine dair anlaşmazlıklar artmıştır. Haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi ve ödeme emrine itiraz gibi konular mahkeme sürecinde ön plana çıkar.

İmar Planı Değişiklikleri ve Mağduriyetler

Belediyelerce yapılan imar değişiklikleri, bir taşınmazın değerini artırabileceği gibi yapılaşma hakkını sınırlayarak zarara da neden olabilir. Bu gibi durumlarda iptal davası açılabilir.

Miras ve Paylı Mülkiyet Sorunları

Birden fazla kişinin hissedar olduğu gayrimenkullerde paylaşım uyuşmazlıkları sıkça yaşanır. Bu durumlarda ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) çözüm yoludur.

Yeni Gelişmeler Işığında Gayrimenkul Hukuku

Dijital Tapu İşlemleri

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün dijital hizmetleri sayesinde tapu işlemleri artık e-Devlet ve Web-Tapu üzerinden yapılabilmekte, vekaletli işlemler daha şeffaf ve hızlı yürütülebilmektedir.

Yabancılara Gayrimenkul Satışı ve Hukuki Kısıtlamalar

Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi belirli sınırlamalara tabidir. Askeri alanlara yakınlık, metrekare sınırları gibi konular özel düzenlemelere bağlanmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Vergisel Boyut

GYO’lar, taşınmaz yatırımlarını kurumsal yapı altında yürütmek isteyenler için önemli bir modeldir. Bu yapılar, Sermaye Piyasası Kanunu’na tabidir ve vergi avantajları sunabilir.

Sonuç

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki hakların güvenli, düzenli ve adil şekilde korunmasını sağlayan temel bir hukuk disiplinidir. Bireylerin ve şirketlerin taşınmazlara dair işlem yaparken hukuki destek alması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.